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¿Cómo vender tu casa hipotecada? 7 consejos infalibles

Valeria Olave Valeria Olave
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Por lo general cuando compras una propiedad en Perú, te aprueban un crédito para pagarlo entre 15 y 20 años en promedio, pero ¿qué pasaría si lo deseas vender antes de pagar el total de la hipoteca? ¿Es posible? Por su puesto que es posible. Muchas veces por distintas situaciones ya sea económicas para pagar alguna enfermedad, negocio, o para mudarte a una casa nueva cada ciertos años o cuando necesitas una ubicación más cerca al trabajo o al colegio de tus hijos, etc., por infinidad de motivos uno podría querer vender su casa hipotecada y el día de hoy te daremos 7 consejos para realizarlo sin problemas. ¡Vayamos a tomar nota y empecemos!

1. ¿Cuál es el valor real de la propiedad versus el crédito hipotecario?

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Debes tener en cuenta que el valor de la propiedad es diferente al crédito hipotecario al momento de su venta. Para aprobarte el crédito hipotecario por lo general piden que pagues una inicial del 20% del valor de venta del inmueble (puede ser más o menos de acuerdo a tu evaluación). Además, al 80% restante la entidad bancaria le suma intereses, comisiones y seguros, por lo que finalmente el monto que pagas por la propiedad es superior al valor real. Pero… ¿entonces a qué valor debería vender mi propiedad? ¡Sigamos leyendo!

2. Adelanta cuotas cada vez que puedas

Es recomendable adelantar cuotas cada vez que cuentes con dinero extra para poder disminuir los intereses, la deuda y el tiempo. Aprovecha el pago de gratificaciones, utilidades, ganancias de otros negocios, etc. Eso sí, antes de hacerlo revisa si en tu contrato no existe ninguna penalidad por pagar anticipadamente, como por ejemplo las restricciones de este tipo de pagos que tiene el Crédito Mivivienda. 

3. ¿A cuánto debería vender mi casa?

En el primer punto te comentamos que el valor de la propiedad es muy distinto al que pagas finalmente al banco, por lo que debes evaluar cuáles son los precios de mercado de acuerdo a la ubicación de tu casa y otras características importantes como antigüedad, acabados, si tiene ascensor, si tiene cochera y para cuantos autos, metraje, etc. Te recomendamos que este punto no lo veas solo a menos que tengas experiencia, por el contrario, deberías contratar a un experto agente inmobiliario que pueda asesorarte en todo lo referente al rubro, precios y documentación. 

4. Tasa tu propiedad

Si bien el agente inmobiliario te puede indicar un valor de mercado para tu propiedad, este es un aproximado que se basa en las propiedades similares y cercanas a la tuya. Para tener un valor exacto de propiedad, lo cual es recomendable saberlo antes de empezar con la venta, debes acudir a un perito tasador. Éste te dará el valor preciso de tu casa y se basará en la ubicación, características y documentación de la propiedad, dentro de esta última te solicitará el HR, PU y autovalúo. 

5. ¿Puedo traspasarle la deuda al comprador?

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Para poder vender una propiedad hipotecada tienes las siguientes opciones:

- Vender el inmueble a un comprador que tenga aprobado un crédito hipotecario con un banco distinto al tuyo. Esta opción es un poco más lenta ya que el banco del comprador debe pagar la deuda al banco del vendedor para poder levantar la hipoteca del inmueble, solo de esta manera se puede firmar escritura pública. Una vez realizado, la propiedad ahora se encontrará hipotecada con otro banco y cliente. 

- Vender el inmueble a un comprador que tenga aprobado un crédito hipotecario con el mismo banco. Esta es la forma más fácil y rápida ya que el banco simplemente pasará tu deuda e hipoteca al nuevo comprador y tu quedarás sin deudas e inclusive con algo extra de dinero para lo que desees.  

No temas vender o comprar una propiedad hipotecada ya que al realizarlo a través de un banco, este te da la tranquilidad que todos los procesos y documentación son evaluados previamente en un área legal antes de aprobar el desembolso. 

6. Ten lista toda la documentación y prevé el pago de impuestos

Si tienes a tu lado a un asesor inmobiliario no te preocupes ya que éste te indicará todo lo que necesitas saber sobre la venta de tu propiedad. Pero si no es así, recuerda que como vendedor debes tener tu propiedad sin cargas ni gravámenes (a excepción del hipotecario). Además, para realizar la venta te solicitarán toda la documentación actualizada (máximo 30 días de antigüedad) como por ejemplo Copia Literal, HR, PU, pago de arbitrios y predial, DNI del vendedor y dependiendo del banco podrían también solicitar el testimonio de la propiedad. Finalmente, antes de firmar escritura pública debes tener en cuenta que debes presentar el pago del impuesto a la renta, mientras que el comprador deberá presentar el pago de alcabala. 

7. Vendida tu propiedad, tu deuda quedará saldada y podrás continuar con tus proyectos

Una vez que hayas terminado con todo el proceso de venta, recuerda utilizar sabiamente el dinero extra que tienes. Puedes comprar una nueva propiedad, invertirlo en un negocio, etc. 

Esperamos haberte guiado y ayudado un poco con este tema, sin embargo te recomendamos siempre acudir con los expertos: sectorista del banco y agente inmobiliario. 

Ahora te invitamos a leer: 14 tips para modernizar tu casa con mucho estilo

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